Право собственности на квартиру по дду

Оформление квартиры в собственность по ДДУ: инструкция, сроки, стоимость

Право собственности на квартиру по дду

Последние изменения: Май 2019

Строительство по договору долевого участия представляет из себя некую форму инвестиций. В чём же выражается эта инвестиция? Она выражена в привлечении денег девелопером (застройщиком) на постройку многоквартирного дома.

То бишь, заключая договор долевого участия, вы вкладываете деньги либо в строящийся объект, либо в его проект.

Для того, чтобы избежать форс-мажоры необходимо ознакомиться с вопросами о том, как именно происходит оформление квартиры в собственность по договору долевого участия.

Главным преимуществом подобного рода сделок является их выгода, а отрицательной стороной время, которое будет затрачено на ожидания конца постройки жилого помещения. На сегодняшний день данный вид сделок довольно распространён и хорошо зарекомендован на рынке, потому заключать их можно без излишней опаски за денежные средства.

Конечно, бывают форс-мажоры, когда строящиеся объекты долго не сдаются в срок или будучи уже построенным застройщик длительное время не оформляет акт приёма передачи (оформляет вам во владение).

Оформление ДДУ

Перед тем, как зарегистрировать жильё в собственность необходимо дождаться окончания строительства, а перед этим надо заключить договор. Корректная регистрация жилья во владения во многом зависит от грамотно составленного документа.

Данный правовой акт должен содержать следующие моменты:

  • Стоимость жилья. Она должна быть выражена фиксированной суммой, без каких-либо «может» и «если».
  • Эксплуатационный период. Иначе говоря, это срок сдачи дома в собственность дольщиков.
  • Проектные данные. Эта информация в себя включает сведения о размерах жилплощади, материалах из которых будет построено жильё, его общая площадь (желательно, чтобы был метраж каждой комнаты), высота потолков, а также его адресные реквизиты.
  • Гарантийный срок. Данный пункт не всегда прописывается в договорах, но согласитесь, хорошо, когда застройщик даёт гарантию от 3-7 лет на инженерную коммуникацию и квартиру в целом.
  • Страхование. Не путайте с гарантийным сроком, так как данный момент в договоре регламентирует перечень обстоятельств, за которые девелопер несёт ответственность. Также данный пункт регламентирует порядок осуществления страховых выплат, в случае наступления страхового случая.
  • Реквизиты участников данных правоотношений.

Для того чтобы снизить финансовый риск можно включить дополнительные пункты, но стоит учесть один важный факт, застройщик не всегда может идти вам навстречу.

Девелоперу выгодно заключить договор с минимумом обязанностей и с максимальным количеством прав, тем самым попросту злоупотребляя доверием дольщика, что может принести своим клиентам возможные убытки.

Обыватель не всегда может заметить данные нюансы при оформлении ДДУ, потому желательно обратиться за помощью к юристу, чтобы он проверил договор на наличие «скользких» условий/требований.

Хочу обратить ваше внимание на пункт сдачи дома или передачу ключей. Так как это самый важный и желанный этап сделки. Не обращайте внимание на срок сдачи объекта в рекламах той или иной компании-застройщика.

Как показывает практика девелопер указывает в рекламном объявлении более ускоренные сроки передачи и никакой юридической силы они в себе не несут.

Срок введения в эксплуатацию указан в ДДУ, и может быть осуществлен только при наличии двух условий.

Данными условиями являются:

  • Полное погашение дольщиком суммы долга перед застройщиком (выплата стоимости квартиры).
  • Дача разрешения на введение новостройки в эксплуатацию муниципалитетом или субъектной комиссией.(Читайте: про оформление квартиры в собственность в новостройке)

Обратите внимание: После того, как данные условия будут соблюдены у девелопера в распоряжении 30 дней, чтобы передать квартиру её собственнику по ДДУ.

Также желательно включить в договор пункт о компенсации площади, так как нередки, случаи, когда жилое помещение не соответствует проектным размерам и может быть как меньше, так и больше. В первом случае, вам должны компенсировать сумму за отсутствие определенного метража, а во втором, вы должны доплатить.

Как правило, застройщики стараются опустить данный пункт или указать, что разницу в площади девелопер не возмещает, тогда в данном случае и не поможет закон о защите прав потребителей и, вовсе, дольщик будет обязан доплатить за расширение квартиры. Указав данный пункт вы себя обезопасите от непредвиденных расходов.

Обратите внимание: Срок выплаты компенсации регламентирован законодательством РФ и составляет 10 дней, со дня проведения замеров комиссией и выявления несоответствий с данными, указанными в проекте постройки. Размер выплаты зависит от стоимости одного квадратного метра, допустим стоимость 1 кв.м = 30 тысяч рублей и комиссия выявила, что не хватает 5 метров, то сумма выплаты составит 150 тысяч рублей (30*5).

Рассмотрев нюансы оформления ДДУ, следует регистрация построенного объекта в собственность.

Для того чтобы зарегистрировать недвижимость потребуется:

  • Удостоверение личности дольщика или дольщиков, так как сделка может быть совершена в браке или между группой лиц.
  • Оригинал ДДУ.
  • Оригинал акта приёма-передачи жилого помещения.
  • Квитанция об уплате госпошлины. На данный момент её размер составит 2000 рублей.

Документ об уплате государственной пошлины можно не предоставлять вместе с подачей вышеописанного пакета документа, так как Росреестр может самостоятельно получить сведения об уплате.

Если же оплата госпошлины была не произведена или же Росреестр не внесёт об этом данные в течение 5 дней, то все документы будут возвращены дольщику и регистрация недвижимости в собственность не будет произведена.

Поэтому лучше самостоятельно приложить данный документ.

Данный перечень документов является обязательным, также могут потребовать дополнительные «бумаги», в ряд которых входит:

  • Согласие супруга. Если дольщик состоит в браке, то данная собственность считается общей, потому для регистрации в собственность и заключения ДДУ необходимо согласие супруга(и). Учтите, что данный документ должен быть заверен нотариусом.
  • Свидетельство о рождении. Если собственник несовершеннолетние лицо, не достигшее 14 лет, то потребуется ранее указанный документ удостоверяющий личность.
  • Закладная. Эта ценная бумага может быть выдана банком, в котором вы получили ипотеку. Ипотечный кредит может быть и, вовсе, выплачен, тогда необходима справка из банка об погашении всего долга.
  • Доверенность. Она может быть истребована, если сам дольщик не может присутствовать в момент регистрации/заключения.

Порядок оформления регистрации

Стоит заметить, что  регистрация жилого помещения во владение может быть произведена самостоятельно без участия юриста с минимальным риском, так как процедура регистрации была значительно упрощена с введением Многофункционального центра (МФЦ).

 

Законодательно дольщику предоставлено  три возможных варианта оформления квартиры.

  1. Подача всей документации дистанционно через сайт Госуслуг.
  2. Подача документов либо в МФЦ, либо в Росреестр, без какой-либо привязанности к месту, где зарегистрирован объект.
  3. Отправление всех док-ов посредством почты в МФЦ, включая опись.

При регистрации дистанционно через сайт Госуслуг, на все электронные платежи действует пониженный коэффициент, который составляет 0,7.

Для регистрации документов в Росреестре законодательно установлено 7 дней (будни).

Если оформление осуществляется через органы МФЦ, срок увеличивается и составляет 9 дней (будних). По окончанию регистрации, дольщику будет возвращен договор ДДУ и акт приёма-передачи, дополнительно будет выдана выписка из ЕГРН, которая утверждает право собственности на недвижимость.

Данную процедуру лучше проводить самостоятельно без помощи девелопера, так как бывают прецеденты, что застройщик предлагает услуги регистрации, стоимость которых может превышать 30 тысяч руб.

Данные услуги никоим образом не должны предоставляться застройщиком. Почему? Так как при заключении договора, вы фактически вкладываете в строительство и не факт, что объект будет построен к сроку сдачи многоквартирного дома.

Затягивание сроков регистрации

Бывают случаи, когда девелоперы тянут со строительством, сдачей объекта и его последующей регистрацией. В таком случае необходимо обратиться в суд. Если строительство уже практически на стадии заключения, можно подать иск о признании прав владения на недостроенный объект.

Но суд не является единственным механизмом, который влияет на быструю сдачу объекта. На это также влияет неустойка, которая будет выплачена дольщику в размере эквивалентном его ожиданию.

Иск может быть подан в две судебные инстанции, которые представлены «Судом общей юрисдикции» и «Арбитражным судом». При подаче иска в арбитражный суд, необходимо будет оформить договор с юридическим лицом об уступке права на неустойку, так как Арбитраж рассматривает споры исключительно между юр. лицами.

При рассмотрении дела через Арбитражный суд, девелопер не может воспользоваться статьёй 333 ГК РФ, которая позволяет уменьшить размер пени (неустойки). При обращении в Суд общей юрисдикции застройщик может значительно снизить пени, воспользовавшись вышеуказанной статьёй.

Данный способ покупки жилья уже довольно распространён на рынке, потому рисков связанных с потерей накопленных денежных средств на покупку недвижимости сведён к минимуму. Для полного ознакомления со всеми нюансами процедуры заключения договора можно изучить в ФЗ №214.

Оформление регистрации недвижимости в собственность лучше производить самостоятельно, для того, чтобы исключить непредвиденные расходы на проведение данной процедуры, а также контролировать сроки передачи имущества в полное владение и распоряжение.

Предлагаем вам посмотреть видео-инструкцию, где юрист подробно рассказывает о нюансах регистрации квартиры по ДДУ.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/oformlenie/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost-po-ddu/

Как оформить недострой по ДДУ в собственность? – Публикации на Московский Юрист

Право собственности на квартиру по дду

Никого уже не удивишь очередной недостройкой, а новости об этом воспринимаются, как обыденность. Поэтому, когда было объявлено о банкротстве дочерних компаний Урбан Групп, это вызвало только облегченные вздохи дольщиков “ну наконец-то”.  

Ранее мы уже рассматривали как взыскать с застройщика неустойку, если он просрочил все сроки сдачи квартиры, а в совсем крайних случаях – как расторгнуть ДДУ. 

Вы узнаете дальше, что делать если застройщик, с которым был заключен договор ДДУ, – банкрот.

Рассмотрим конкретное дело о признании права собственности на объект незавершенного строительства “Экоквартал” в Митино-2. И что нужно делать, если дом в котором Вы являетесь участником долевого строительства, “застрял” на этапе недостройки, либо застройщик официально признан банкротом.

Оформление права собственности на недострой в Митино-2. Судебный иск

Срок действия разрешение на строительство у застройщика “Экоквартал” (далее – Ответчик) закончилось 30.07.2018г., а дом не введен в эксплуатацию и банально недостроен. Однако, получить право собственности на часть в недостроенном доме можно через суд. Именно с таким желанием к нам обратилась Гражданка Л. (истец).

Договор ДДУ был заключен между Истцом и Ответчиком на жилое (3-х комнатная квартира) и нежилое (подземный паркинг) помещение. Т.

к свои обязательства по внесению денежных средств Истец, как Участник долевого строительства, исполнил своевременно и в полном объеме, а Ответчик – в лице ООО “Экоквартал” – со своей стороны не выполнил обязательств, и на момент подачи иска в суд, против него было возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве)

На момент написания статьи суд уже признал ООО “Экоквартал” банкротом от 09.07.2018

Это и другие обстоятельства свидетельствовали о том, что выполнить свои обязательства застройщик не сможет, что нанесет значительный ущерб Ответчику, как участнику долевого строительства многоэтажного жилого дома. Получить право на оформление и регистрацию доли в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте можно лишь на основании судебного акта.

Закон не содержит запрета на признание права собственности объекта незавершенного строительства, либо доли в нем. 

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещественных прав », п. 1 ст.

130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Застройщик банкрот: что делать? 

Тут главное без паники. Начнем с того, что означает банкротство застройщика для дольщиков? Банкрот – тот, кто не сможет платить по счетам. Для того,чтобы погасить его “задолженности” назначается Конкурсный Управляющий.

Последний пускает имущество застройщика с молотка и, в порядке определенном законом, распределяет вырученные деньги. Так как по сути недостроенный объект находится в собственности Управляющего, а не в Вашей, как дольщика, то за квартиры, кладовки и парковочные места придеться побороться.

Ведь их продавать будут в первую очередь. А вырученные деньги до Вас могут просто не дойти “в порядке очереди”.

Договор долевого участия в строительстве между Вами и застройщиком может выступать главным основанием для признания права собственности даже на недостроенный объект. Так как вы, по сути, являетесь инвестором (кредитором) в процессе строительства, то имеете право получить свои квадратные метры.

Однако стоит учитывать, что условие в договоре ДДУ о том, что квартира будет передаваться в собственность дольщику лишь после введения многоквартирного дома в эксплуатацию может осложнить судебный процесс на оформление права собственности на недострой. 

Оформление в собственность жилого помещения (квартиры) в недостроенном доме

Существует вариант направить заявление о включении в реестр дольщиков Конкурсному Управляющему в течении 90 дней после его назначения. И, по-идее, тогда продавать Вашу квартиру с молотка Управляющий будет не вправе. Однако, если все так просто, то в чем проблема?

Вы же понимаете, что ДДУ заключен с уже, по сути, мертвой фирмой, а Управляющий Вам по Закону ничего не должен. Затерянное заявление о включении в реестр дольщиков на почте или в офисе, опечатка в номере договора, квадратуре квартиры и т.д. равносильна тому, что Вы не претендуете на уплаченное помещение по договору ДДУ.

Далее оно уйдет с молотка и Вы станете в очередь на возможное получение денег с ее продажи. Неприятная ситуация, верно?
Что с этим делать? Идти в суд, конечно. Закон Защищает права граждан на жилые помещения, это один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1, ст.

40 Конституции РФ), на что и стоит ссылаться при подаче иска в суд.

Инструкция как оформить право собственности на жилое помещение (квартиру) в недострое:

  1. Подать иск в суд о признание права собственности на жилое помещение (квартиру), оплаченное по ДДУ.
  2. Ждать решения суда о том, что Вы, как дольщик, имеете законное право на квартиру.
  3. Все, квартира исключена из списка помещений на продажу, закреплена исключительно за Вами и ждет новоселья.

Как оформить право собственности на нежилое помещение (кладовку или парковочное место) в недострое?

Дело в том, что Закон РФ не защищает собственников нежилых помещений, поэтому они автоматически попадают в реестр кредиторов. Иными словами: ждите очереди по деньгам, которая может и не дойти.

Подобный расклад, конечно, никого не удовлетворит. Но у Вас есть возможность вывести свои помещения (кладовки/парковочные места) из общей массы того, что будут продавать.

К сожалению, шансы на успешное решение такого типа прямо пропорциональны степени готовности дома, в котором это помещение находится.

Порядок действий для оформления кладовки/парковко-места в собственность в недостроенном доме:

  1. Подать иск в суд о признание права собственности на нежилое помещение, которое Вы оплатили.
  2. Ждать решения суда о том, что Вы, как дольщик, имеете законное право на то, что купили.
  3. Радоваться тому, что Ваш объект исключен из продажной массы и закреплен за Вами.

Важно: на время судебного разбирательства помещение становится конфликтным, поэтому продавать его никто не имеет права до тех пор, пока конфликт не решится.

Если говорить конкретно про банкротство “Экоквартала” в Митино-2, то иск о признании права собственности на помещение нужно подавать исключительно в Красногорский суд.

В данной статье показан лишь один из многих примеров судебных дел по ДДУ, помните, что каждое дело индивидуально. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму связи. Это удобно и бесплатно.

Либо звоните по телефону +7-495-208-62-19, +7-495-208-31-87.

Источник: https://moscowyurist.com/news/kak-oformit-nedostroj-po-ddu-v-sobstvennost.html

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Право собственности на квартиру по дду
Статья обновлена: 22 мая 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

О необходимости регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Право собственности на квартиру по дду

Помощь в признании права собственности

15 000 рублей

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При наличии передаточного акта.

ПОДРОБНЕЕ

Регистрация и признание права собственности на объекты долевого строительства

Получив заветные ключи от квартиры в новостройке, дольщик может и не стать ее хозяином в силу преград, препятствующих регистрации права собственности.

Если право собственности не зарегистрировано, то дольщик не является полноценным владельцем квартиры (машиноместа, кладовки) и не может распоряжаться ими в полной мере.

Обязанность зарегистрировать право собственности возложена на участника долевого строительства. Основания для регистрации и ее порядок определяются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.

Положениями п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса определен один из важнейших принципов  регистрационного права – принцип внесения. Он означает, что права, объявленные законом подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации. Это, в свою очередь, означает, что если есть регистрация, есть и права, а если регистрации нет, то нет и прав.

При регистрации права собственности дольщики могут столкнуться с проблемами: получить отказ в регистрации, либо не иметь возможности обратиться за регистрацией в силу отсутствия оснований для нее.

Если в регистрации права собственности в обычном, т.е.установленном законом порядке дольщику отказано, либо отсутствуют основания для регистрации (например, нет передаточного акта), то признание права собственности производится в судебном порядке. При этом основанием для регистрации права собственности является решение (определение) суда.

Дела о признании права собственности на объекты долевого строительства рассматриваются как судами общей юрисдикции, так и арбитражными – в случае, если застройщик признан банкротом, и объектом строительства является квартира. 

Признать право собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика нельзя даже в арбитражном суде. Эти помещения попадают в конкурсную массу и реализуются для погашения долгов застройщика.

В каких случаях регистрация права собственности в Росреестре невозможна

У дольщика отсутствует возможность зарегистрировать право собственности в Росреестре  в законном порядке, если:

1. застройщик не признан банкротом, объектами строительства являются как жилые, так и нежилые помещения, и:

  • многоквартирный дом, в котором расположена квартира или иной объект долевого строительства, после ввода в эксплуатацию не поставлен на кадастровый учет. Если ранее обязанность сделать это была возложена на застройщика, то в настоящее время – на орган, выдавший разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • ДДУ не был подписан и зарегистрирован, а вместо него заключен предварительный договор, либо использовалась так называемая вексельная схема. В таком случае после ввода в эксплуатацию объект передается по акту передачи во временное пользование, либо оформляется ордер на вселение. Формально объект числится на балансе застройщика, а дольщик лишь временно им пользуется. Регистрация права собственности в установленном законом порядке невозможна, т.к. отсутствуют основания для регистрации (ДДУ и передаточный акт);
  • объект по какой либо причине не передан по передаточному акту (подписанному обеими сторонами, либо застройщиком – в одностороннем порядке при неисполнении дольщиком своих обязательств по приемке в соответствии с ДДУ). Застройщики часто нарушают сроки сдачи дома и обязывают дольщиков подписывать акты задним числом, а также  не отдают ключи и не подписывают передаточный акт, незаконно требуя от дольщика оплату за ЖКХ авансом, заключения договора страхования и отказывая в составлении акта об обнаружении недоделок в ходе осмотра. Причины, по которым не составляется передаточный акт, могут быть самыми разными;

2. застройщик признан банкротом, объектом строительства является квартира, машино-место или кладовка, и:

  • объект долевого строительства передан по передаточному акту до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, но право собственности по какой либо причине зарегистрировано не было;
  • квартира не передана по передаточному акту, но право собственности на треть жилых помещений в доме зарегистрировано в законном порядке или признано судом;
  • объект долевого строительства передан не по передаточному акту,  а иному документу, например, по аку предачи во временное пользование, и ДДУ подписан не был (т.е. к банкротству прибавляется еще и отсутствие оснований для регистрации права собственности), но дольщик проживает в ней и оплачивает ЖКУ.

Многие застройщики при заключении ДДУ фактически навязывают дополнительную услугу по регистрации права собственности, заключая с дольщиками договоры возмездного оказания услуг или включая соответствующие пункты в ДДУ,.

Исполнение обязательств по регистрации права собственности застройщиком или его агентом откладывается, затягивается, в договорах часто четко не указаны сроки.

При этом участнику строительства выдается лишь один экземпляр(подлинник) передаточного акта вместо двух, необходимых для регистрации права в Росреестре.

Решить проблему можно, расторгнув в одностороннем порядке этот договор, потребовав вернуть второй экземпляр передаточного акта и ранее выданную доверенность, и самостоятельно занявшись оформлением права собственности в Росреестре без обращения в суд. Конечно же, при условии, что других оснований для приостановления или отказа в регистрации нет.

Последствия отсутствия зарегистрированного права собственности

Если право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано, и застройщик признан банкротом, то нежилые (всегда) и жилые (в некоторых случаях) помещения могут быть включены в конкурсную массу и уйти с молотка.

При отсутствии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости распоряжаться им в полной мере нельзя.

Вы не сможете его:

  • оставить в наследство детям или другим родственникам;
  • продать;
  • подарить;
  • сдать в аренду или наём.

Вы теряете деньги за счет:

  • повышенной ставки по ипотечному кредиту;
  • НДФЛ при продаже объекта недвижимости, уплата которого зависит от срока владения. С 2016 года срок увеличен до 5-ти лет и исчисляется с момента государственной регистрации права собственности.

Вы и ваши родственники не смогут по месту жительства:

  • зарегистрироваться;
  • оформить детей в образовательные и дошкольные учреждения;
  • получить медицинскую помощь;
  • оформить социальные льготы, пенсии и т.д.

Вы будете платить больше за ЖКУ и не сможете:

  • участвовать в общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома;
  • влиять на итоги ания по вопросам капремонта, распоряжения общедомовым имуществом, установления платы за дополнительные услуги, которые может навязать управляющая компания.

Если недвижимости будет нанесен ущерб, например, в результате залива, то вы формально не сможете требовать возмещения убытков, поскольку право заявлять требования о возмещении убытков имеется только у собственника имущества. Проблему можно решить в судебном порядке, но потратив время и деньги.

Источник: http://ddu-jurists.club/registraciya-prava-sobstvennosti-novostrojka.html

Застройщик передал квартиру по дду когда я обязан зарегистрировать право собственности

Право собственности на квартиру по дду

Полное разъяснение по теме: “застройщик передал квартиру по дду когда я обязан зарегистрировать право собственности” от профессионального юриста с ответами на все интересующие вопросы.

Нюансы оформления прав собственности на квартиры в новостройках: какие документы нужны, как проходит процедура?

Принятие квартир дольщиками происходит по истечении недели с даты ввода дома в эксплуатацию . Процедура приемки квартиры: С найденными недочетами в квартире можно «разобраться» несколькими путями: застройщик самостоятельно все устранит; устранит недостатки собственник, а застройщик компенсирует затраты на ремонт; стоимость жилья может быть уменьшена на сумму, необходимую для ремонта.

В какой срок я должен зарегистрировать квартиру в собственность купленную в новостройке по ДДУ и в ипотеку?

12 Марта 2018, 13:35 Егор, г.

Здравствуйте, по закону вы обязаны ПРИНЯТь у застройщика квартиру.

Оформить в собственность ваше право, а не обязанность, если иное не предусмотрено кредитным договором. Нужно запросить банк ответ на Ваш вопрос, а также подробно изучить кредитный договор.

Добрый день, Егор.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Если он подойдет истцу, в договоре с юридической фирмой следует указать, что исключительно этот человек будет представлять защиту прав дольщика.

Также, на всякий случай нужно найти еще одного юриста, и проверить его, чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств он мог бы заменить, выбранного.

Защита прав дольщика предусматривает : Обязанности застройщика по 214-Ф3 Чтобы избежать недоразумения и возможные споры в ФЗ приняты некоторые нормы, налагающие обязательства на строительную организацию, возводящую объект согласно ДДУ.

— если многоквартирный дом фактически завершен строительством, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и оформления акта приема-передачи квартиры.

Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры, следует заявлять в случае, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался (п.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий: строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия, она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

(кликните для воспроизведения).

При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка. ДДУ – договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы.

Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ.

Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи. При разрешении проблемы таким способом, застройщику понадобится внести соответствующие изменения в налоговую отчетность – необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, НДС и налога на прибыль.

Нарушая нормы закона, застройщики желают любым способом сэкономить на процедуре регистрации договоров, поэтому можно довольно часто встретить дольщиков, у которых одной из проблем по договору ДДУ является отсутствие его регистрации.

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в отделениях Росреестра.

Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику или юристу, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора

Право собственности на квартиру по дду

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия.

Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями.

Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

ПродавецПокупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправныПокупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займаЕсли покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублейИзучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимостиЗарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банкаЧерез 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

  • Состоит ли он в браке
  • Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
  • Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2019 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2019 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия.

Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю.

Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов.

Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Секреты права
Добавить комментарий