Если опасность покупать квартиру от подрядчика новостройке

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Если опасность покупать квартиру от подрядчика новостройке

» Купля-продажа квартиры » Риски при покупке квартиры от подрядчика

63 просмотров

Квартиры на рынке первичной недвижимости (жилье в новостройках, ранее не имевшее собственников) продают не только застройщики. В некоторых случаях в качестве продавца выступает подрядчик, который выполнял какие-то определенные работы на объекте. В чем особенности такой процедуры, какие есть риски и как правильно совершить покупку – читайте в этой статье.

Подрядчики могут торговать квартирами только в том случае, если они были получены от застройщика. А вот причины этому могут быть разные. Одно дело, если застройщик передает право на продажу квартир (или оформляет право собственности) на подрядчика потому что, так было сказано в договоре.

Пример: По договору подряда одним из условий расчета за выполненные работы с подрядчиком может быть передача квартиры. Чаще всего такое условие используется в качестве дополнения к основной сумме платежа с целью ее сокращения или по какой-то другой причине.

Вторая причина, по которой квартира/квартиры могут быть переданы подрядчику в рамках оплаты – отсутствие у застройщика денег для расчета. И вот это уже плохой признак. Если средств на оплату услуг подрядчиков не хватает, велика вероятность того, что в доме что-то не будет доделано до конца или сделано очень некачественно.

Подрядчики обычно стремятся продать квартиру как можно быстрее, чтобы рассчитаться с рабочими и, наконец, перейти на другой объект, чтобы не терять деньги. Как следствие, жилье от подрядчиков может обойтись дешевле, чем от застройщика или на вторичном рынке. С другой стороны, оформить такую квартиру в ипотеку значительно сложнее.

Варианты сделки по покупке квартиры у подрядчика и связанные с ними риски

Выделяют три основных договора, на основании которых подрядчик смог получить возможность продавать квартиру/квартиры:

  • Договор долевого участия.
  • Инвестиционный договор.
  • Договор купли-продажи.

Самый безопасный, с точки зрения покупателя, договор купли-продажи. В его рамках застройщик или напрямую передает право собственности на квартиру подрядчику, а тот уже продает ее покупателю на общих основаниях.

Учитывая специфику подрядчиков, нередко продавцом выступает даже не юридическое лицо, а непосредственно глава подрядчиков, как физическое лицо.

Впрочем, подобная ситуация – это редкость, чаще все же квартира оформляется на предприятие-подрядчик и продается от юридического лица.

Договор долевого участия также не слишком рискованный. Реализован он точно так же, как сделка по покупке квартиру по договору долевого участия (ДДУ) между застройщиком и физическим лицом-покупателем. В данном случае дальнейшая продажа жилья конечному покупателю производится по тому же стандартному договору купли-продажи, на общих основаниях.

Самый плохой и рискованный для конечного покупателя вариант – это инвестиционный договор. В отличие от всех остальных, он заключается предварительно и вступает в силу еще до того, как все работы подрядчика будут выполнены. Как следствие, у подрядчика возникает обязательство того, что он должен завершить все работы, иначе квартира должна будет возвращена застройщику.

Беда в том, что право собственности на жилье у подрядчика возникает заранее и, чтобы не терять время, он может сразу искать покупателя на квартиру, так как на это может уходить достаточно продолжительное время.

Но если, при этом, он уже продаст квартиру, а потом не выполнит все свои работы, то получается, что инвестиционный договор будет расторгнут в одностороннем порядке по причине невыполнения второй стороной своих обязательств. При этом подрядчик как бы «задним числом» теряет право на жилье.

Как следствие, он не имел права продавать недвижимость. Застройщик потребует от покупателя съехать с квартиры, а забрать деньги у подрядчика практически невозможно.

Пример: Подрядчик договорился с застройщиком на оформление инвестиционного договора, по условиям которого застройщик передает подрядчику одну из квартир в новостройке. Взамен, подрядчик выполняет все внутренние отделочные работы, допустим, во всех квартирах одного подъезда.

Подрядчик, получив квартиру сразу же продает ее покупателю и исчезает с горизонта, не выполняя своих обязательств перед застройщиком.

Инвестиционный договор расторгается, покупатель теряет свое жилье, а подрядчик остается с деньгами, так как может вообще ликвидировать свою фирму и создать новую, если это нужно.

Чаще всего описанную выше схему с инвестиционным договором проворачивают мошенники, которые изначально не собирались ничего делать, а хотели просто получить деньги, но бывают и другие варианты. В любом случае, если выясняется, что жилье было передано подрядчику по инвестиционному договору – это уже плохой знак.

Какого-то идеального варианта обезопасить себя у покупателя практически нет. Можно затребовать подтверждение того, что все работы по инвестиционному договору завершены, но его редко предоставляют. Без помощи опытного юриста приобретать такое жилье не стоит – слишком большой риск его потерять.

Проверка подрядчика для минимизации рисков

Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:

  • Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
  • Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
  • Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
  • Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.

Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.

Несмотря на множество различных вариантов, в соответствии с которыми подрядчик смог получить жилье от застройщика, непосредственно сама покупка совершается обычным образом, ведь в любой ситуации подрядчик становится собственником жилья и потому имеет право его продавать точно так же, как и любой другой собственник недвижимости.

Порядок действий

  1. Проверить все документы, подрядчика и, по возможности, застройщика (иногда застройщик и подрядчик работают как мошенники вместе, но это редкость).
  2. Подготовить документы и деньги для сделки (напомним, что оформить ипотечный кредит на подобное жилье практически невозможно, банк тоже понимает потенциальные риски и вряд ли согласится на такую сделку).
  3. Составить и подписать договор купли-продажи.

    Заверить его у нотариуса и зарегистрировать.

  4. Передать положенную сумму за жилье. Получить подтверждение получения денег (последнее особенно актуально, если расчет производится наличными).
  5. Подписать акты приема-передачи.

    Эти документы нередко исключают большинство потенциальных претензий сторон.

  6. Оформить право собственности на жилье в Росреестре.

Требуемые документы

Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

Вариантов получения жилья очень много, потому в зависимости от ситуации перечень бумаг может сильно изменяться. И для того, чтобы определить, что именно нужно в том или ином случае также требуется помощь опытного юриста.

Подобная покупка предполагает следующие расходы:

  • Оплата услуг нотариуса за заверение договора купли-продажи: от 2000 рублей и выше (зависит от региона нахождения квартиры).
  • Госпошлина за получение выписки из ЕГРН: 350 рублей (нередко ее заказывает подрядчик, за свои деньги).
  • Регистрация права собственности нового владельца: 2000 рублей на 1 человека.

Несмотря на то, что подобное жилье может обойтись существенно дешевле, чем покупка такой же квартиры от застройщика или у другого собственника, подобная операция относится к достаточно рискованным. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобраться с потенциальными проблемами и путями их решения. Также они готовы представлять интересы клиента, отстаивая его права при сопровождении сделки, а также, если до этого дойдет дело, в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-ot-podryadchika/

Покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки в сданном доме: риски

Если опасность покупать квартиру от подрядчика новостройке

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение квартиры в новостройке – достаточно выгодный способ решения жилищных проблем. Купить ее можно у застройщика, инвестора или подрядной организации.

В последнем случае цена часто оказывается самой низкой. Но у такой сделки, как покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки, риски существуют серьезные.

Стоит разобраться, как себя обезопасить и есть ли смысл покупать недвижимость у подрядчиков.

В чем состоит суть сделки

Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта.

Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке.

Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Этапы покупки жилья у подрядчика

Схема покупки квартиры у подрядной организации выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
  • Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
  • Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
  • Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

Таким образом, при заключении договора в процессе строительства будущему владельцу передается не само жилье, а право его требовать.

Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают предварительное соглашение купли-продажи. Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.

Необходимые документы

Если все-таки принято решение приобрести квадратные метры у подрядчика, понадобится не так много документов. Для оформления договора достаточно паспорта покупателя. Если он состоит в браке, также нужно приготовить нотариальное согласие на сделку от супруга или супруги.

Что касается государственной регистрации перехода прав, она потребует предоставления следующих документов:

  1. Чек об оплате госпошлины (в большинстве случаев эти расходы несет покупатель). Стоимость такой услуги составляет 2 000 рублей. Можно оформить через МФЦ.
  2. Заявление о том, чтобы уполномоченные органы произвели регистрацию.
  3. Договор цессии, заключенный покупателем и подрядной организацией.
  4. Первичное соглашение, которое было заключено подрядчиком и строителями.
  5. Справка о том, что у подрядчика отсутствуют долги перед застройщиком. В противном случае может быть произведен перевод долга на покупателя.

Еще один документ, который может понадобиться – письменное разрешение строителей на переход прав, либо уведомление о таком переходе. Эта бумаги не относятся к числу обязательных, но строители часто включают в текст договора соответствующее условие.

Возможные риски

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

  1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
  2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
  3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Еще пример – ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, хотя по закону это необходимо. Если соглашение не проходит регистрацию, возможны двойные продажи и другие мошеннические схемы.

Налоговый вычет и другие особенности

Большим минусом заключения таких сделок является то, что произвести налоговый вычет, скорее всего, не получится. Когда недвижимое имущество не поступает в собственность подрядчика, он выступает своего рода посредником. При этом применяется зачетная схема, которая делает невозможным возврат подоходного налога.

Если будущий владелец приобрел жилье по переуступке, минуя застройщика, последний не вправе выдать конечному покупателю документы о расходах для налогового органа. С этим нельзя ничего сделать, ведь соглашение было заключено с подрядчиком.

Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит.

Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит.

Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку. Чтобы получить кредит, необходимо принести в банк полный пакет бумаг на строящееся жилье. Для этого потребуется участие подрядной компании, которая выполнит роль посредника между строителями и будущим хозяином жилья. Как правило, подобные сделки затягиваются надолго, а подрядчики совсем в этом не заинтересованы.

Несколько правил безопасной сделки

Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших. Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста. Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

  1. Необходимо получить как можно больше информации о застройщике. Стоит выяснить все подробности относительно его деятельности: как давно работает, сколько объектов построил, в скольких судебных процессах участвовал. Конечно, насторожить должны и жалобы инвесторов на застройщика, если такие есть.
  2. Репутация подрядчика тоже должна вызвать живой интерес. Если есть возможность, желательно найти в интернете его финансовую отчетность. Обязательно нужно поинтересоваться, чем объясняется низкая цена на недвижимость и почему подрядная организация так спешит с ней расстаться. Покупателю важно понять, способен ли подрядчик выполнить свои обязательства перед строителями или это не входит в его планы.
  3. Не стоит стесняться досконально изучать каждый документ. Это и первоначальный договор, и соглашение цессии, и бумаги на строительство здания. Надо уделить внимание и договору подряда, на основании которого исполнитель выполняет работы. Из него можно узнать, какую часть услуг подрядчик уже успел оказать, а сколько еще предстоит сделать.
  4. Необходимо запросить у подрядной компании справку о полной стоимости жилого помещения и о том, что оплата за него была произведена (если была). Еще один полезный документ – справка о зачете стоимости жилья актами выполненных подрядчиком работ. Добросовестный контрагент не откажет в предоставлении такой документации. Для покупателя это особенно важно: подрядчики-аферисты часто используют схемы, позволяющие перевести задолженность на конечного покупателя.

Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП — egrul.nalog.ru

Проверка в налоговой

Проверить долги подрядчика — fssprus.ru

Федеральная служба судебных приставов

Проверить на банкротство и арбитражные процессы — kad.arbitr.ru

Арбитражные процессы

Поиск по судебным делам (выбираете районный суд, где компания строит недвижимость) — mos-gorsud.ru

Московский суд, поиск по судебным делам

Кроме того, нужно помнить, что в составлении договора участвуют обе стороны. Если покупателя смущают какие-то его пункты, он имеет право настаивать на внесении изменений.

Перед тем как купить у подрядчика готовое или недостроенное жилье, стоит тщательно изучить все нюансы. На рынке недвижимости возникает немало случаев мошенничества, и невнимательность может обойтись слишком дорого.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ: ( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-podryadchika-po-dogovoru-pereustupki-v-sdannom-dome

Если опасность покупать квартиру от подрядчика новостройке

Если опасность покупать квартиру от подрядчика новостройке

Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика.

Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд.

Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

5 методов глубокой проверки застройщика 4 главных рекламных трюка в рекламе новостроек Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам.

Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.
Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком.

Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки.

Если вам не удается проверить какие-то коммуникации в момент приемки квартиры (например, работу системы отопления – летом), обязательно отразите это в акте передачи.
Все обнаруженные недочеты застройщик должен устранить.

Как купить квартиру от подрядчика

В итоге это приводит к перенаселенности района и проблемам с транспортным сообщением, парковкой и комфортом жителей в целом.

Сегодня довольно часто встречаются случаи, когда семья покупает квартиру в привлекательном жилом комплексе, но без собственной инфраструктуры, поверив обещаниям застройщика, что все появится в ближайшее время.

Внимание В итоге оказывалось, что места в детском саду получить не так просто, а обещанные застройщиком детский сад и школа либо не появляются, либо оказываются платными. Тогда это выливается в целую проблему для семьи – куда деть ребенка, в какой сад устроить.

Зачастую это заканчивается тем, что возить его приходится в соседний район, что, конечно, создает неудобства. Поэтому необходимо сразу изучить вопрос наличия социальной инфраструктуры в районе – детских садов, школ и прочего, что будет принципиально для Вашего дальнейшего проживания.

Покупка квартиры у подрядчика

Наоборот, это может быть весьма удачная сделка. Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей.

Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках. Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру.

Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги.

В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Покупаем квартиру от подрядчика. дешевизна и риск – две стороны одной медали

Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель).

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Важно Еще одно распространенное заблуждение, сформировавшееся в советское время, сегодня оно не имеет ничего общего с реальностью. ТРАДИЦИОННЫЕ ДОМА ИЗ СИЛИКАТНОГО КИРПИЧА В 3-4 РАЗА РАЗ УСТУПАЮТ СОВРЕМЕННЫМ КАРКАСНО-МОНОЛИТНЫМ И ПО ТЕПЛОСБЕРЕЖЕНИЮ, И ПО ЗВУКОИЗОЛЯЦИИ.

Сам по себе кирпич в силу высокой плотности хорошо отдаёт тепло, поэтому стена из силикатного кирпича требует дополнительного слоя утеплителя для соответствия современным требованиям, но эта схема имеет существенные недостатки.

Лучшие показатели по тепловой защите на сегодняшний день демонстрируют каркасно-монолитные дома с внешними стенами из автоклавных газосиликатных блоков или керамического пустотелого кирпича с дополнительным слоем утеплителя (100-150мм).

Теплопотери в подобных домах в 5-6 раз ниже, чем в традиционном кирпичном из силикатного кирпича и 1,5-2 раза, чем в привычных панельных домах.

Риски при покупке квартиры в новостройке

В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

  • нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
  • в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика. Продажа права требования будущих объектов дает подрядчику возможность существенно снижать стоимость квартиры для окончательных покупателей, по сравнению с аналогичными продажами через застройщика.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени. Преимущества: низкая цена на квартиры. Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

Какие есть риски? Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.

Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Очень распространенная ошибка, когда покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство планировочных решений. Действительно, 70% покупателей хотят побольше метров, и только 30% знают, что не все метры одинаково полезны.

Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции.

В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда тщательно продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены между помещениями, в соответствии с их назначением.

Сегодня среди Застройщиков широко распространена практика регистрации отдельного «ООО» под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства.

Топ-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Приобретение права требования Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику.
Заключение договора Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора.

Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания. В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны. Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

Источник: http://agnbotulinum.com/esli-opasnost-pokupat-kvartiru-ot-podryadchika-novostrojke/

Покупка квартиры у подрядчика – риски, по договору переуступки прав, как проверить документы, в ипотеку, нюансы

Если опасность покупать квартиру от подрядчика новостройке

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время.

Его суть заключается в следующем:

  • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
  • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

Есть ли риски?

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

  1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
  2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Как проверить документы?

Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

  • изучите уставную документацию застройщика;
  • попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
  • просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

По договору переуступки прав

Второй способ приобретения недвижимости отличается.

Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

Нюансы сделки

Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

Важно учитывать следующие нюансы:

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

Заключение договора

Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

На видео о приобретении недвижимости у подрядчика

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-u-podrjadchika.html

Как купить квартиру от подрядчика

Если опасность покупать квартиру от подрядчика новостройке

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  • отдают квартиру после накопления  выполненного объема работ, что чаще всего
  • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам  как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

  • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность  по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  • Второе —  Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  • Третье — обязательно запросите  у Подрядчика справку  о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора)  или доверенного лица Подрядчика  выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  • Пятое —  есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  • Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности,  и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
  • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть  она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика

Запросите у Подрядчика:

  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрация права в Росреестре

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

  • Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки
  • Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей

Стоит прочесть:

Всегда рада разъяснить. Автор

Небольшой фрагмент этого видео о покупке квартиры от подрядчика ( первые 2 минуты) Как купить квартиру от подрядчика

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/kvartiru-ot-podryadchika/

Секреты права
Добавить комментарий